Gli stranieri possono comprare casa in Svizzera?

La Svizzera continua ad attirare persone da tutto il mondo grazie alla sua qualità della vita, alla stabilità delle istituzioni e a una combinazione rara di bellezza naturale ed efficienza economica. Per molti expat, acquistare una casa qui non è solo una decisione finanziaria, ma un tassello fondamentale in un progetto di vita a lungo termine.

Ma è davvero possibile per uno straniero acquistare un immobile in Svizzera?

La risposta breve è: sì — ma con importanti distinzioni e regolamentazioni.

Il mercato immobiliare svizzero è soggetto a normative rigorose, soprattutto per quanto riguarda l’acquisto da parte di non residenti. Queste restrizioni derivano dalla volontà politica di preservare il patrimonio fondiario e garantire l’accessibilità degli alloggi alla popolazione residente.

Tuttavia, per gli expat che intendono trasferirsi e ottenere la residenza in Svizzera, le regole diventano molto più flessibili. Ogni anno migliaia di stranieri acquistano con successo appartamenti e case in tutto il Paese, incluso nel suggestivo Cantone Ticino.

Capire cosa è possibile fare (e cosa no), e come strutturare correttamente l’acquisto, è il primo passo verso la realizzazione del proprio sogno svizzero.

Residente o non residente? Fa tutta la differenza

La distinzione più importante nella legge svizzera sull’acquisto di immobili riguarda il tuo status: sei considerato residente o non residente?

E questa differenza cambia tutto.

I residenti — ovvero chi possiede un permesso di soggiorno valido (B o C) — possono acquistare liberamente immobili, inclusi la residenza principale e, nella maggior parte dei cantoni, anche seconde case e immobili a reddito.

I non residenti, invece, sono soggetti alla Lex Koller, una legge federale che limita l’acquisto di immobili da parte di persone domiciliate all’estero.

Secondo la Lex Koller, un non residente può acquistare solo abitazioni per vacanze, situate in zone turistiche approvate, e solo previa autorizzazione cantonale. Inoltre, l’immobile deve rispettare determinati criteri:

• Superficie abitabile limitata (di norma non superiore a 200 m²)

• Divieto di locazione nei primi anni

• Possibili restrizioni alla rivendita (periodi minimi di detenzione o diritti di prelazione cantonali)

Per questo motivo, molti expat ottengono la residenza prima di acquistare, così da superare questi limiti e accedere a un mercato molto più ampio e flessibile.

Perché molti expat scelgono il Ticino

Tra i 26 cantoni svizzeri, il Ticino è diventato una delle destinazioni più ambite per gli acquirenti internazionali.

Dal punto di vista economico, i prezzi degli immobili in Ticino sono generalmente più accessibili rispetto a Zurigo o Ginevra, pur offrendo una buona stabilità e un interessante potenziale di rivalutazione. Le compravendite avvengono tramite notai pubblici, che garantiscono la sicurezza giuridica e la trasparenza dell’intero processo.

I fondi vengono depositati in conti escrow intestati al notaio, e vengono sbloccati solo dopo il completamento di tutte le formalità legali — una garanzia apprezzata in particolare dagli acquirenti stranieri.

Ma il Ticino non è solo una scelta pratica: è anche una scelta di stile di vita.

Immagina: vivere sul lago, godere dell’architettura mediterranea, della cucina italiana, della vicinanza a Milano — il tutto unito alla qualità e alla sicurezza del modello svizzero. Per molti, questo equilibrio è semplicemente perfetto.

Come funziona il processo di acquisto in Svizzera

Una volta definito lo status di residenza e individuato l’immobile giusto, il processo di acquisto in Svizzera è molto lineare — soprattutto con il giusto supporto.

In media, la compravendita richiede tra 6 e 12 settimane e segue questi passaggi:

• Ricerca dell’immobile: tramite agenzia o in autonomia. È essenziale verificare se l’immobile è acquistabile da parte di stranieri.

• Offerta e prenotazione: una volta accettata l’offerta, si firma un contratto di riservazione e si versa un acconto.

• Due diligence legale: il notaio controlla i registri fondiari, verifica la proprietà e le eventuali servitù, e prepara l’atto pubblico. È il momento ideale per valutare anche gli aspetti fiscali e cross-border.

• Firma dell’atto: le parti si incontrano dal notaio per firmare l’atto pubblico di compravendita, che da quel momento ha pieno valore legale.

• Pagamento e registrazione: il notaio registra il trasferimento di proprietà presso il registro fondiario. Il compratore trasferisce i fondi (di solito sul conto escrow del notaio) e paga le imposte e le spese notarili (in Ticino tra il 2% e il 3% del prezzo d’acquisto).

• Consegna: una volta completata la registrazione, l’immobile è ufficialmente tuo.

Con il supporto giusto, tutto il processo diventa semplice, trasparente e sicuro.

Posso ottenere un mutuo come straniero?

Sì — ma con condizioni precise.

Le banche svizzere offrono mutui anche agli stranieri, ma seguono criteri molto prudenziali. In linea generale:

• I non residenti possono finanziare fino al 60–70% del valore dell’immobile

• I residenti con solide garanzie possono arrivare anche all’80% o più

È richiesta la documentazione sui redditi, sulla stabilità finanziaria, e a volte un legame preesistente con la Svizzera. La banca analizzerà inoltre attentamente l’immobile oggetto della compravendita.

I tassi d’interesse restano competitivi rispetto ad altri paesi europei, e i mutui a tasso fisso di lungo termine sono molto diffusi. Alcuni expat optano per finanziamenti assicurativi o strutture internazionali, in particolare quando la strategia include anche pianificazione patrimoniale e fiscale.

Attenzione alla fiscalità e alla pianificazione successoria

Acquistare una casa all’estero non è solo una scelta geografica: è una decisione patrimoniale, e va strutturata con cura.

In Svizzera, la proprietà immobiliare implica:

• Tasse patrimoniali (cantone per cantone)

• Tasse sulla proprietà

• Tasse sul reddito in caso di locazione

Se diventi residente fiscale, potresti essere tassato su redditi e patrimoni mondiali — a meno che tu non rientri nel regime forfettario (lump-sum taxation), applicabile in certe condizioni a individui ad alto patrimonio.

Anche dal punto di vista successorio è importante pianificare: il diritto ereditario svizzero limita la libertà testamentaria, in particolare per i residenti. Ecco perché molte famiglie internazionali fanno uso di:

• Trust svizzeri o internazionali

• Wrappers assicurativi, per protezione patrimoniale e riservatezza

• Holding, per strutturare la proprietà e semplificare la successione

Un consulente esperto in pianificazione cross-border può aiutarti a evitare errori costosi e a costruire una struttura solida e sostenibile nel tempo.

Una scelta intelligente, orientata al lungo periodo

Nonostante le complessità normative, acquistare un immobile in Svizzera è assolutamente possibile per gli expat — e per molti rappresenta una delle decisioni più lungimiranti che abbiano mai preso.

Non acquisti solo una casa. Acquisti un posizionamento in una delle giurisdizioni più sicure al mondo, con accesso a infrastrutture eccellenti e a un mercato immobiliare stabile e in crescita.

E se scegli il Ticino, scegli anche un modo di vivere unico: natura, lago, montagna, cucina mediterranea, clima mite e una comunità accogliente e multilingue.

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